보증금 돌려받기(소액임차인 최우선변제)

임차인의 권리는 두 가지가 있다. 첫째는 대항력이고, 두 번째는 최우선변제권이다. 대항력을 갖기 위해서는 점유와 전입신고를 해야 한다. 안타깝게도, 전입신고를 했다고 해서 무조건 대항력이 생기는 건 아니다. 전입신고가 말소기준보다 빠른 날짜여야 대항력이 생긴다.  

 

용어 정리

 

• 대항력(계약기간과 보증금을 보장받는 권리)
• 최우선변제권(보증금 중 일정한 금액을 경매 낙찰금에서 우선하여 받는 권리)
• 점유(부동산 계약서상 위치에 임차인이 거주)
• 전입신고(새로운 거주지로 이동했다는 것을 신고)
• 말소기준(=소멸 기준=소멸이 되는 기준=해당 날짜보다 뒤의 권리는 소멸되어 효력이 없음)
• 말소기준의 종류: 선순위 전세권자, 경매개시 결정, 근저당, 가압류, 담보가등기가 있다. 이중 가장 빠른 날짜가 말소기준이 된다.

 

예를 들어 보자. A가 2017.01.01일에 부산에 15평 투룸에 보증금 1700/월세 20에 계약하고 당일 전입신고 후 점유를 했다.

 

계약 당시 등기부등본에는 2015.01.01일에 B은행으로 5억의 근저당이 잡혀있다.

 

이 경우, 경매가 넘어가게 되면 B은행의 근저당(2015.01.01)이 A의 전입신고(2017.01.01) 보다 빠르다.

 

말소기준은 2015.01.01일이 되며, 그 이후의 권리는 모두 소멸된다. 따라서 A의 대항력은 없다.

 

대항력이 있다면 경매 낙찰금에서 배당을 받거나, 낙찰자한테 직접 받으면 된다.

경매 낙찰금이 보증금보다 적으면, 나머지 금액을 낙찰자한테 직접 받으면 된다.

 

소액임차인 최우선변제란?

 

A의 경우에는 대항력이 없기 때문에, 보증금을 보장받을 수 있는 권리가 없기 때문에 보증금을 전부 날리게 된다. 이런 상황을 방지하기 위해 국가에서 소액임차인 최우선변제라는 제도를 만들었다.

 

나라에서 대항력이 없는 사람도 가능하다면 이 금액만큼은 다른 선순위를 제치고 최우선으로 임차인에게 주라는 말이다. 단, 임차인의 보증금, 지역, 개정 일시에 따라 보장받을 수 있는 최우선 변제금이 제각각 다르다.

 

기준시점	지역	최우선변제를 받을 수 있는 임차보증금 범위	최우선변제를 받을 수 있는 금액
2014.01.01 - 2016.03.30	서울특별시	9,500만원	3,200만원
	수도권 과밀억제권역	8,000만원	2,700만원
	광역시(군 제외), 안산, 용인, 김포, 광주	6,000만원	2,000만원
	그 밖의 지역	4,500만원	1,500만원
2016.03.31 - 2018.09.17	서울특별시	10,000만원	3,400만원
	수도권 과밀억제권역	8,000만원	2,700만원
	광역시(군 제외), 안산, 용인, 김포, 광주	6,000만원	2,000만원
	그 밖의 지역	5,000만원	1,700만원

가장 중요한 것은! 해당 법의 효력은 가장 빠른 말소기준에 해당하는 날(근저당 등)을 따르기 때문에, 해당 법의 기준시점의 금액을 적용받는다는 것이다. 풀어서 설명하겠다.

 

(2015.01.01) B은행의 근저당

(2017.01.01) A의 부산 전입신고 →전입신고는 다음날 00시부터 효력 발생(2017.01.02 00:00)

 

A가 2017.01.01에 부산(그 밖의 지역) 1700/20 계약 후 전입신고+점유를 하였으니 계약 당시의 법(2016.03.31 - 2018.09.17)을 적용받을 수 있다고 생각하지만 실상은 아니다.

 

B은행의 근저당권이 설정될 당시의 법(2014.01.01 - 2016.03.30)을 적용받기에, 1,500만 원까지만 보장받고 나머지 200만 원은 날리는 것이다.

 

더 자세한 표와 내용은 전문가분께서 표를 요약정리해두셨는데, 이 부분을 참고하면 도움이 될 것이다.

 

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소액임차인 최우선변제 요건 최우선변제금액 소액보증금 및 최우선변제금액 표

 

그리고 소액임차인이 최우선 변제금을 받기 위해서는 아래와 같은 조건을 갖추어야 한다.

 

1. 최우선 변제금 이하의 보증금
2. 경매개시 결정 등기 전 대항력(점유+전입신고)을 갖추어야 한다.
3. 경매개시 시 배당요구를 해야 한다.
4. 배당요구 종기일(배당요구를 할 수 있는 마지막 날)까지 대항력을 유지해야 한다.

 

4번의 경우, 대항력을 유지하기 위해 이사를 가면 안 되는데, 부득이하게 이사를 가야 하는 경우, 임차권등기명령 신청을 하고, 효력이 발생한 후에 이사를 가면 대항력이 유지가 된다.